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首次瞄準供給側(cè)!樓市改革進入“深水區(qū)”,去庫存的招數(shù)越來越猛

發(fā)布時間:2024-06-12 16:23:37來源: 15210273549

6月7號的高規(guī)格會議,又一次提及了房地產(chǎn),與以往不同的是,這次并沒有在需求端上著墨太多,重點說的“供給端出清”。

先把原話貼出來:“繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施”,“對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路,又要穩(wěn)妥把握、扎實推進”。”

這次的會,有點不一樣。

咱們盤一盤關于房地產(chǎn)重要節(jié)點的會議,上半年有三個。

第一個是430,提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策”。

既說了存量,又說了增量。

這場會,首次提出了消化存量,引發(fā)了“去庫存”的遐想,所以我們看到36個月以上的高庫存城市暫停拍地。

同時也說了優(yōu)化增量,那更好理解了,引導購房需求嘛,所以我們看到杭州成都西安一股腦全放開了。

第二個節(jié)點當然是517,15%首付,取消利率下限,上海5改3,廣州全放開,主打刺激購房的需求端。

同時,又很詳盡的部署了回收存量土地房產(chǎn),商品房收儲的路子。


第三個重要節(jié)點,就是6月7號這一次。

這次和前兩次有什么不同呢?

注意用詞,繼續(xù)研究“新的”去庫存措施,還加上了“解放思想”這個詞。

都用上“解放思想”了,顯然,除了既有的首付利率限購、棚改、國企收房,再大膽一些,還有更多更具想象力的招數(shù)沒使出來。

為什么這次格外強調(diào)“去庫存”?

因為需求側(cè)的政策最容易執(zhí)行,手起刀落,首付降到15%,利率下限取消,不再審查購房資格,連夜就能落地,執(zhí)行的那叫一個快。

平安證券的統(tǒng)計,50城新房在517新政后21天時間里,累計成交套數(shù)比前21天環(huán)比增長18.8%,但6月(截至7日)日均成交環(huán)比5月又降8.1%。


需求端的措施出的快,熱度來的快,效果消失的也快。

反過來,供給側(cè)的出清難度,不是一個量級的。

我上一期跟大家聊過,為什么降首付利率都沒用呢?因為從供給側(cè)新房的出清,再過渡到二手房的出清,是一個漫長的過程。

咱們拿收房來說,現(xiàn)實比預想的要復雜。

粵開羅志恒總結(jié)了兩種模式。

一是地方向房企收購待售新房,用作保障房。

二是以舊換新,路數(shù)有很多。

要么是中介幫賣代售,居民、中介、開發(fā)商三方合作,一邊賣舊房,一邊鎖定新房房源。

要么是市場化的舊房換購,或者國企下場收購舊房用作保障房或者轉(zhuǎn)賣,同時要求居民選擇指定范圍的新房。


但這里就存在一個問題:收房模式,能不能跑的通?能不能做到市場化?

天風宏觀算了一筆賬:如果以穩(wěn)定房價、緩解地產(chǎn)壓力為目的,國資需要以市價或者高于市價的標準進行收儲。

當前的二手房租金回報率,大致就是政府收儲作為保障性住房的預期回報。

如果以當前 2.25%的PSL利率或者2.3%的10 年期國債收益率作為國資的融資成本,截至 2023年11月,38個樣本城市中,僅有14個城市的二手房租金回報率高于融資成本。

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