7月深圳新房、二手房呈現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象。其中二手房延續(xù)市場(chǎng)行情，單月二手房交易量再次超5000套，新房住宅成交量環(huán)比下降11%。

7月二手房交易量再次超5000套

根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2024年7月深圳全市二手房錄得（錄得量系指深房中協(xié)以二手房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過(guò)戶套數(shù)）5381套，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%，同比增長(zhǎng)79.4%，創(chuàng)下2021年2月以來(lái)的新高。這也是今年以來(lái)，深圳二手房交易量第三個(gè)月突破5000套的水平。

深房中協(xié)指出，7月延續(xù)了6月好的市場(chǎng)行情，但隨著潛在消費(fèi)者的入市及政策效應(yīng)減弱，7月中旬開(kāi)始，二手房交易量呈現(xiàn)“高位”下降趨勢(shì)，消費(fèi)者觀望情緒有所回升。

另?yè)?jù)深圳中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，7月份，深圳二手住宅過(guò)戶4573套，為近39個(gè)月最高，套數(shù)環(huán)比增加9.6%，同比增加102.4%。

從交易面積段來(lái)看，深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)顯示，7月二手房市場(chǎng)成交小于90平方米的房源占總量57.7%，較上月再次下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，反映出改善型群體對(duì)樓市未來(lái)更加看好，剛需型群體則處于“萎縮”狀態(tài)。

當(dāng)前，深圳二手房在售量高位小幅增加。截至2024年8月1日，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公開(kāi)在售二手房數(shù)量統(tǒng)計(jì)，深圳全市有效在售二手房源62933套，對(duì)比7月1日統(tǒng)計(jì)的62591套在售房源增加342套，環(huán)比小幅增長(zhǎng)0.5%。從月內(nèi)走勢(shì)看，7月上旬在售量呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但在月中后，新增在售量有所疲軟，下旬出現(xiàn)小幅回落。整體看，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)二手房在售量基本維持在6.3萬(wàn)套左右波動(dòng)運(yùn)行。

7月新房住宅成交量環(huán)比下降11%

相較于二手房市場(chǎng)，深圳樓市呈現(xiàn)出新房、二手房冷熱不均的現(xiàn)象。

深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，7月，深圳全市新房共成交3019套，環(huán)比下降5.5%，同比下降16.8%，其中新房住宅成交2616套，環(huán)比下降10.6%，同比下降17.1%。

樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，7月全市一手住宅新增預(yù)售面積為20.7萬(wàn)平方米，新增預(yù)售1737套，環(huán)比均大幅度減少超五成。供應(yīng)大幅度的減少也有助于庫(kù)存面積的減少，截至7月底庫(kù)存495萬(wàn)平方米，以近6個(gè)月月均預(yù)售成交面積來(lái)計(jì)算，去化周期降低至22個(gè)月。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，部分具備性?xún)r(jià)比的豪宅項(xiàng)目去化明顯。7月21日，深圳“網(wǎng)紅盤(pán)”海德園116套千萬(wàn)級(jí)別豪宅半天售罄，成為2024年深圳首個(gè)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售罄的新房項(xiàng)目。樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，法拍房市場(chǎng)豪宅也受到瘋搶?zhuān)衲瓿山贿^(guò)億的法拍房就有3套。這些熱銷(xiāo)豪宅均位于華僑城、深圳灣等深圳知名豪宅片區(qū)，因地段好、稀缺性高、不可復(fù)制性，被豪宅買(mǎi)家所青睞，富人加速抄底。

不過(guò)，剛需仍為市場(chǎng)主力。近日，樂(lè)有家研究中心發(fā)起一份《新政效果及2024下半年深圳市民置業(yè)計(jì)劃》調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示，深圳市民購(gòu)房的總價(jià)預(yù)算300萬(wàn)元以下占比45%，300萬(wàn)元-500萬(wàn)元占比29%，剛需購(gòu)房為主。月供意愿和能力分布上，68%希望月供控制在1萬(wàn)元以?xún)?nèi)，其中39%希望在5000元以?xún)?nèi)。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，7月份二手房數(shù)據(jù)總體上依然能保持較好的“成績(jī)”，主要還是得益于此前連環(huán)政策，但隨著政策效應(yīng)步入尾部區(qū)間，加之市場(chǎng)進(jìn)入了傳統(tǒng)“淡季”以及在售房源量的持續(xù)增加，自進(jìn)入7月中后段開(kāi)始，市場(chǎng)交易量便呈現(xiàn)出疲態(tài)，連續(xù)三周成交量下滑，預(yù)示著8月市場(chǎng)將面臨著較大下行壓力。而這一市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，傳導(dǎo)至消費(fèi)者則直接轉(zhuǎn)化為對(duì)政策層面的持續(xù)優(yōu)化預(yù)期，當(dāng)前各種“坊間”傳聞四起，也正是該情形的真實(shí)寫(xiě)照。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)提到，正因此前連續(xù)密集的政策出臺(tái)推動(dòng)的市場(chǎng)階段性回暖態(tài)勢(shì)，已讓市場(chǎng)養(yǎng)成了政策會(huì)一點(diǎn)一點(diǎn)優(yōu)化的“觀望預(yù)期”，一旦一項(xiàng)政策被快速消化后，市場(chǎng)便會(huì)立即陷入疲態(tài)，政策觀望氛圍就會(huì)再度燃起，形成了優(yōu)化政策出臺(tái)，交易量短期企穩(wěn)，政策消化后，市場(chǎng)觀望氛圍再起，市場(chǎng)希望政策再進(jìn)一步優(yōu)化的循環(huán)周期。當(dāng)然，在整體大經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有徹底回穩(wěn)前，這種擠牙膏式的做法，雖是一種以空間換時(shí)間的策略，但不可否認(rèn)，這種漸進(jìn)式的做法，有利于市場(chǎng)的穩(wěn)步回歸