7月31日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)的通知。通知顯示，經(jīng)市政府研究，住房保障部門不再對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)按照自主定價(jià)進(jìn)行銷售、辦理商品房預(yù)（銷）售許可（備案）手續(xù)。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，沈陽、蘭州、鄭州、寧德等城市明確不再實(shí)施新建商品銷售價(jià)格指導(dǎo)，即取消銷售限價(jià)，另有陽江、珠海、蕪湖等地優(yōu)化限價(jià)政策，如縮短備案價(jià)格調(diào)整時(shí)間間隔、取消樓層差價(jià)限制等。
經(jīng)歷了全國房地產(chǎn)政策的全面放松，且通過地方政府的以舊換新積極推動(dòng)新房去庫存，房地產(chǎn)市場的活躍性確有提增，但房價(jià)的企穩(wěn)仍需時(shí)日。我們先來看個(gè)一二手房的數(shù)據(jù)，即70個(gè)大中城市新建商品房指數(shù)同比漲幅和二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅，我們將前者減去后者得到兩者增速的差。
- 一手房增速遠(yuǎn)超二手房增速。從數(shù)據(jù)來看，2021年下半年開始，一手房增速明顯高于二手房，趨勢是明顯的。顯然各地新房基本都是政府指導(dǎo)，在房價(jià)整體滯漲且下滑的過程中，新房指導(dǎo)價(jià)明顯具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性，也導(dǎo)致了新房價(jià)格明顯強(qiáng)于二手房。
- 新房高價(jià)導(dǎo)致去庫存的難點(diǎn)。由于新房指導(dǎo)價(jià)高企，甚至遠(yuǎn)高于二手房價(jià)格，使得政策大力推動(dòng)的新房去庫存難以達(dá)成。從政策導(dǎo)向來看，只有新房去庫存達(dá)成一定的目標(biāo)，才能確保地方有新的土地批租，從而保證地方財(cái)政收入，去年較多采用的是地方城投來購地，但左手倒右手也慢慢受限，只有加速新房去庫存才是真正目標(biāo)。如此，新房指導(dǎo)價(jià)的放開是大勢所趨。
- 二手房擠壓新房空間。房地產(chǎn)刺激政策推出后，近幾個(gè)月二手房交易量有所增加，但二手房房價(jià)則并沒有上漲，隨著一二手房價(jià)差的加大，使得居民更多的導(dǎo)向二手房購買，可以預(yù)見的是當(dāng)一波購房需求過后，交易量可能再度回落，如此二手房會(huì)大量擠壓新房的銷售，如此對(duì)新房去庫存會(huì)產(chǎn)生極大的沖擊。
從統(tǒng)計(jì)圖可見，近期新房和二手房增速差已經(jīng)開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，新房價(jià)格回落不僅僅是政府指導(dǎo)的放松，更多的來自于市場大勢所趨，一二手房的纏繞式回落也許是未來的大方向。