6月，全國樓市看到了一絲曙光。

那就是少數(shù)城市的住宅成交量顯著反彈。

前天的文章中，老楊剖析了全國四大核心城市的成交量。

還沒看的朋友可點(diǎn)看：火了！全國樓市四大天王，同時開唱

尤其是上海，今年6月二手房表現(xiàn)全國最強(qiáng)，創(chuàng)2021年年中降溫以來新高，且明顯高于榮枯線。

 

但是，比成交量更重要的是房價！

老楊遺憾地告訴大家：

6月房價繼續(xù)明顯下跌！

根據(jù)我們的#全國房地產(chǎn)市場機(jī)會與風(fēng)險監(jiān)測系統(tǒng)：

全國50個重點(diǎn)城市的房價（綜合一二手房），自2021年10月開始步入下跌通道。

2023年小陽春表現(xiàn)明顯，房價跌幅明顯收窄，但只是曇花一現(xiàn)，4月開始跌幅持續(xù)擴(kuò)大，尤其是10月-12月，跌幅跳水。

今年1-2月，房價跌幅有所收窄，但3月至5月，跌幅再來一輪擴(kuò)大，創(chuàng)本輪房價下跌以來最大月度跌幅。

剛過去的6月，救市后成交有所反彈，但房價跌幅仍處于歷史最大區(qū)間，只是要比5月跌幅微微收窄！

 

房價跌回到2015年？

由上述房價環(huán)比跌幅，可計算出房價指數(shù)，也即所見即所得，可以一目了然地看到過去十幾年房價漲跌變化。

看圖可知，2015年下半年到2021年三季度，這輪房價上漲時間長、漲幅大，遠(yuǎn)強(qiáng)于2012下半年至2014年一季度的那輪上漲。

其實(shí)，如果監(jiān)測房價時間長了，比如超過15年，很容易感覺到2018-2021年上半年的房價狀況，泡沫已經(jīng)很明顯了。

泡沫有多大，下跌就會有多猛。

這符合事物發(fā)展的普遍規(guī)律，也即唯物辨證法。

至今，房價已經(jīng)持續(xù)下跌近三年了！

過去的房地產(chǎn)短周期規(guī)律是：漲兩年，跌一年。

這次不一樣了，之前漲六年，如今跌三年好像也合理。

當(dāng)前，房價已跌回到2018年8月的水平了。

如果純看二手房，則跌回的時點(diǎn)還會更早些。

未來，還將跌多久？

老楊的測算表明，至少今年年底之前，不會止跌。

最終會跌回到哪個時間節(jié)點(diǎn)？

首先，肯定不會回到2015年。將之前六年上漲的漲幅全部抹去，概率極小。

有一個小概率，跌回到2016年年底。

因為有一個標(biāo)志性的東西：房價不炒是2016年12月首次提出的。

 

主要城市房價景氣度

模型化測算之后，可以用房價景氣指數(shù)，來衡量不同城市的房價景氣度。

今年6月，全國所有城市，房價景氣指數(shù)皆為負(fù)值，也即景氣度低于歷史平均水平。

全國一二線城市當(dāng)中，景氣度最差的是寧波；

次差是成都，過去兩年，成都的房價景氣度相對還不錯，但近兩三個月，成都二手房持續(xù)下行，房價跌幅擴(kuò)大，當(dāng)前房價景氣度很低迷。

景氣度負(fù)值相對較小的城市：

太原，跌得早，跌幅大，如今房價跌幅并不算大了。

深圳、合肥、哈爾濱，情況有所不同：

哈市的情況類似太原；

深圳則是過去三年跌幅很大，所以當(dāng)前跌勢有所放緩；

合肥新房去化周期不長，二手房拋盤壓力也小于很多二線城市。

 

全國房價泡沫擠完了

根據(jù)模型測算，全國50城房價泡沫，已經(jīng)持續(xù)擠近三年了，并已于去年底，總體上將泡沫擠完了。

當(dāng)前，房價泡沫指數(shù)處于負(fù)值區(qū)間，而且6月的負(fù)值還在繼續(xù)擴(kuò)大。

這就意味著，房價已經(jīng)處于超跌狀態(tài)了。

但這里老楊必須強(qiáng)調(diào)：房價泡沫擠完，并不代表房價不會跌了。

房價大漲時，會漲過頭；

房價大跌時，會跌過頭。

對于房價止跌，我們還得有些耐心才行。

 

蘇南之前泡沫太大了

之前，老楊曾在公號文章中，分享過高能級城市房價泡沫指數(shù)。

今天，也分享一下三線城市的數(shù)據(jù)吧。

只有一個三線城市，房價泡沫指數(shù)為正值，也即房價泡沫還沒擠完。

這個城市就是無錫，蘇南名城，全國經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。

同為蘇南三線城市的常州，房價泡沫指數(shù)也只是剛擠完?。

由此可見，之前蘇南幾個城市的房價泡沫之大。

另外，蘇中的揚(yáng)州、南通，蘇北的徐州，房價泡沫也?擠完沒多久。

2020-2021上半年，江蘇多地房價大漲，?導(dǎo)致泡沫很大；如今的房價下跌近三年了，無錫?的泡沫都還沒擠完。

三線城市中，溫州的房價泡沫指數(shù)?負(fù)值超過100，屬于明顯超跌了。

主要原因是，幾年的房價上漲，最終漲至2021年時，溫州的房價居然沒有創(chuàng)歷史新高。也就是仍低于2011年一季度?的水平。

這都是宿命?哎。

因為十幾年前，溫州房價曾是全國第一高，單價超北上廣深杭！