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房產新政下:哪些開發商將快速受益

發布時間:2024-06-17 15:21:37來源: 15210273549

5月17日,央行發布了降首付、降房貸利率的新政,隨后各地政府又開啟了新一輪放松限購、放松房貸的救市。A股的地產股和港股內房股,在政策出臺后,股價連續多日上漲。但隨后的一個月時間,股價又開始向下震蕩。至6月13日收盤,很多房企股價已經低于5月17日收盤之前。

來自克而瑞的統計數據顯示,目前房地產市場的回暖,不太可能像之前那樣,政策一出臺就立刻翻轉。市場的回暖,仍是一個長期調整的過程。在這個過程中,能否快速換倉,很大程度會影響地產企業未來兩到三年的利潤和收益。那些房子賣得快、賣得好,又能在土地市場撿到漏、抄到底的開發商,才是這一波救市政策下的最大受益者。

樓市短期很難快速全面反彈

據CRIC監測數據,5月30個重點城市整體成交1081萬平方米,環比增長4%,同比下降34%,即使是一線城市,新房市場也依舊低迷,四個一線城市5月成交164萬平方米,同環比分別下降34%和6%。

其中,上海跌幅最為顯著,當前成交基本與2024年一季度月均持平,武漢、杭州、合肥、天津等,5月成交環比增加,同比下降,絕對量仍顯著好于2024年一季度月均,而南京、蘇州、重慶、福州、長春、嘉興、無錫、珠海等城市五月的月成交量,不論是同比,還是環比都在下降。

在這樣的背景下,雖然所有的城市都在縮減新增的土地供應量,但是市場回暖的前景并不明朗。

克而瑞的研究顯示,在市場低迷的大環境下,甚至連頭部的央企也已經在降價賣房。這無疑會削弱房企未來的利潤。

而另一方面,雖然市場整體距離回暖尚遠。但品質優質的熱銷項目,依然層出不窮。從2024年的綠城股東周年會上獲悉,即使在義烏這樣的三四線城市,綠城今年新拓展拿地的項目也有100%的成交,在海南的藍灣項目也是同樣如此。

基于此,綠城中國行政總裁郭佳峰提出了這樣的觀點:只有好項目,沒有好城市,也沒有好板塊。

郭佳峰的觀點,源于綠城精準投資的受益。根據介紹,綠城今年1-5月新拓的12個項目中,4個已經首開了,首開去化率都是100%,兩個整盤清盤了。

在今年的市場,對房企的投資能力評判的顆粒度,已經變得更為細膩。從城市轉向板塊,甚至具體產品。在昨天的股東會上,綠城中國董事會主席張亞東強調綠城要做“特而美”。可見,對產品和經營力的要求已經上升到頭部房企的戰略層面。

在業界看來,只有更為細致地篩選,才能挑出利潤相對豐厚的投資項目。也只有能更快速地去化,才能確保財務安全的同時,有效提升資金收益率。

在這樣的背景下,投資者開始在房企投資和銷售榜單,選擇同時列在前十名的企業。根據克而瑞公布的1-5月權益和新增貨值前十的房企中,也只有華潤、招商蛇口、綠城中國、建發、越秀等五家企業能做到這一點。

快速換倉:鎖定收益

雖然,業界普遍意識到,只有精準投資和快速去化,才能實現經營績效。但是,過重的庫存倉位,成為企業發展的包袱。

以萬科為例,截至2024年一季度,存貨總額達到了6720.5億元,但其中只有2984.95億元的銷售款已經回籠,資金回籠率只有44.42%。較慢的存貨去化進度,不僅給公司償還債務帶來壓力,也讓公司拓展新項目舉步維艱。來自克而瑞統計的數據顯示,萬科在今年前5月,只拓展了48.9億元貨值的新項目。

今年一季度投拓放慢的還有華發股份,克而瑞的統計顯示,今年前5月,華發股份的新拓展項目總貨值只有69.4億元。而2023年同期,華發股份新拓展總貨值是127.5億元。存貨的資金回籠比例只有34.84%,而前一年的比例達到37.05%。公司的存貨周轉率由2023年同期的0.04次下降至今年一季度的0.02次。存貨周轉率的下降帶來了凈資產收益率的下降。華發股份的凈資產收益率由2023年一季度的2.93%,下調至1.56%。

相比之下,在一季度還能保持擴張態勢的房企,大部分的存貨周轉率、總資產周轉率效率都非常高。比如,華潤置地今年前5月新增總貨值為531.5億元,僅較去年同期下降了21.05%。對比華潤置地2022年和2023年的年報,可以發現截至2023年年末,華潤置地在存貨周轉率、總資產周轉率等指標上有明顯的上升。

華潤置地能因此持續保持原有的土儲拓展強度,撿漏、抄底一些優質的土地。

同樣憑借存貨快速去化,而能持續拓展土儲的還有綠城中國。根據克而瑞的統計,后者今年前5月新增貨值達到283億元,在百強房企中名列第六。

處理高價存貨:獲取高利潤

如果,將綠城中國與招商蛇口、華潤置地、保利地產、萬科等其他龍頭房企相比較,會發現綠城中國在凈資產規模方面遠遠小于上述公司,后者只有中海的差不多1/10,華潤的1/8,招商蛇口的不到1/3。

盡管,凈資產規模遠小于同行,但權益銷售額卻已經接近招商蛇口和華潤置地。根本的原因還是綠城經營效率存在優勢。

截止至2023年年末,綠城的存貨周轉率達到0.4次,不僅高于2022年年末,而且也比同在前十強的保利地產、華潤置地、招商蛇口等企業同期的存貨周轉率要好。

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