自5月27日樓市新政后，上海二手房開啟騰飛模式。

上周，連續兩天單日成交超過1000套，過去5天，日均成交破千——上一次二手房單日成交破千，還要追溯到2021年3月。按這個成交趨勢，6月二手房成交2.5萬套穩了，要是這個勢頭保持下去，有望沖擊3萬套！

與二手房一騎絕塵不同，上海的新房仍處于筑底期。對比新房/二手房成交量走勢圖可以看出，新政后二手房持續上揚，新房不升反降。上周上海新房成交867套，環比減少21.03%。如果按照這樣的成交趨勢，6月份新房成交預計不足5000套。

要知道6月份對很多房企來說是個關鍵月，處于年中業績沖刺月，往往這個月成交量是一年中比較高的月份。但顯然，盡管有5.27新政加持，新房成交不及預期。

新房不僅僅是成交量不如人意，多數項目認購率也低得驚人。

去年，上海供應了約8.6萬套新房，有315個新房項目入市（含同一個項目不同批次），78盤觸發積分，平均積分觸發率約25%，平均認購率約115%。

截止到今年6月中旬，上海入市了7個批次新房，共138個新房項目，目前只有12個新盤觸發積分，積分觸發率只有9%。

不僅僅是觸發積分率低，樓盤認購率也越來越低。從5月開盤的項目來看，僅4個樓盤認購率超100%，多數項目認購率在50%，甚至有些樓盤干脆不公布認購情況。

新房/二手房成交量背離

在過往的樓市周期中，新房和二手房是相輔相成的關系。以2015年為例，2015年上海二手房累計成交套數近36萬套，月均3萬套，超過2009年，創下年度成交量歷史新高。同年新房成交超12萬套。

像今年這樣新房二手房成交產生背離是因為什么呢？

1、新房價格水漲船高，二手房以價換量，一二手倒掛取消！

一方面新房不斷拔高價格，從今年的新房審批價格來看，上海內環豪宅全面漲價，豪宅紛紛站上17萬元/㎡大關；

而豪宅的價格向上突破成功，釋放出新房價格可以上探的信號。而反觀二手房經過這兩年的調整，價格降了不少，倒掛一步一步在消失。

再加上最近的土拍新規規定，自該三批次土拍起，上海取消商業住房用地溢價率10%的上限要求，讓地價回歸市場重回"價高者得"。并且從三批次土拍公布的出讓文件中，也并未提到聯動價。地塊限價取消后，意味著新房限價打開，未來一二手倒掛將徹底消失。

2、普通住宅標準線上調，大大降低二手房稅費成本！

再加上這次普宅線的調整，普通住宅不再看總價，只看成交面積。這意味著大量的5年內建面144㎡以下的二手次新房將免征增值稅(之前非普通住房按差額征收)；涉及個人所得稅的，核定征收按總價的1%(之前非普通住房按總價的2%征收)

這意味著大量的品質次新小區整體的稅費成本大大降低，對新房沖擊較大。而這類次新房，住宅品質有保障。不用擔心開發商安全性問題，品質所見即所得，買來就拎包入住。

二手房開始分流新房市場。

3、首付降低，部分客戶重回二手房市場！

二手房從2021年開始實行“三價就低”的原則，盡管后面有松動，但是對于多數買家而言，即使是首套，仍需要付40%-60%的首付。在5月27日之前，總價與首付比例更加可控的新房，自然會分流一些因為二手房首付門檻過高而被迫放棄的客戶。

所以，新政后，將首套首付降至2成，等于首付門檻大大降低，一部分客戶自然會從新房回流到二手房。

4、新房供需失衡

從歷年二手房成交結構來看，300W以下房源是逆周期產品，市場下行階段，價格跌的猛，跌出性價比，換來的是市場份額提升。