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新政后二手房沖擊3萬套,上海樓市置換鏈條啟動!

發布時間:2024-06-19 16:42:47來源: 15210273549

自5月27日樓市新政后,上海二手房開啟騰飛模式。

上周,連續兩天單日成交超過1000套,過去5天,日均成交破千——上一次二手房單日成交破千,還要追溯到2021年3月。按這個成交趨勢,6月二手房成交2.5萬套穩了,要是這個勢頭保持下去,有望沖擊3萬套!


與二手房一騎絕塵不同,上海的新房仍處于筑底期。對比新房/二手房成交量走勢圖可以看出,新政后二手房持續上揚,新房不升反降。上周上海新房成交867套,環比減少21.03%。如果按照這樣的成交趨勢,6月份新房成交預計不足5000套。

要知道6月份對很多房企來說是個關鍵月,處于年中業績沖刺月,往往這個月成交量是一年中比較高的月份。但顯然,盡管有5.27新政加持,新房成交不及預期。


新房不僅僅是成交量不如人意,多數項目認購率也低得驚人。

去年,上海供應了約8.6萬套新房,有315個新房項目入市(含同一個項目不同批次),78盤觸發積分,平均積分觸發率約25%,平均認購率約115%。

截止到今年6月中旬,上海入市了7個批次新房,共138個新房項目,目前只有12個新盤觸發積分,積分觸發率只有9%。

不僅僅是觸發積分率低,樓盤認購率也越來越低。從5月開盤的項目來看,僅4個樓盤認購率超100%,多數項目認購率在50%,甚至有些樓盤干脆不公布認購情況。


新房/二手房成交量背離

在過往的樓市周期中,新房和二手房是相輔相成的關系。以2015年為例,2015年上海二手房累計成交套數近36萬套,月均3萬套,超過2009年,創下年度成交量歷史新高。同年新房成交超12萬套。

像今年這樣新房二手房成交產生背離是因為什么呢?

1、新房價格水漲船高,二手房以價換量,一二手倒掛取消!

一方面新房不斷拔高價格,從今年的新房審批價格來看,上海內環豪宅全面漲價,豪宅紛紛站上17萬元/㎡大關;

而豪宅的價格向上突破成功,釋放出新房價格可以上探的信號。而反觀二手房經過這兩年的調整,價格降了不少,倒掛一步一步在消失。

再加上最近的土拍新規規定,自該三批次土拍起,上海取消商業住房用地溢價率10%的上限要求,讓地價回歸市場重回"價高者得"。并且從三批次土拍公布的出讓文件中,也并未提到聯動價。地塊限價取消后,意味著新房限價打開,未來一二手倒掛將徹底消失。

2、普通住宅標準線上調,大大降低二手房稅費成本!

再加上這次普宅線的調整,普通住宅不再看總價,只看成交面積。這意味著大量的5年內建面144㎡以下的二手次新房將免征增值稅(之前非普通住房按差額征收);涉及個人所得稅的,核定征收按總價的1%(之前非普通住房按總價的2%征收)

這意味著大量的品質次新小區整體的稅費成本大大降低,對新房沖擊較大。而這類次新房,住宅品質有保障。不用擔心開發商安全性問題,品質所見即所得,買來就拎包入住。

二手房開始分流新房市場。

3、首付降低,部分客戶重回二手房市場!

二手房從2021年開始實行“三價就低”的原則,盡管后面有松動,但是對于多數買家而言,即使是首套,仍需要付40%-60%的首付。在5月27日之前,總價與首付比例更加可控的新房,自然會分流一些因為二手房首付門檻過高而被迫放棄的客戶。

所以,新政后,將首套首付降至2成,等于首付門檻大大降低,一部分客戶自然會從新房回流到二手房。

4、新房供需失衡

從歷年二手房成交結構來看,300W以下房源是逆周期產品,市場下行階段,價格跌的猛,跌出性價比,換來的是市場份額提升。

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