總結(jié)2024年上半年的樓市調(diào)控政策，總體呈現(xiàn)由穩(wěn)漸松趨勢，全線亮點包含三大關(guān)鍵詞、一個轉(zhuǎn)折點、一個新高度。6月28日，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《2024上半年總結(jié)與展望（宏觀環(huán)境篇）》，截至6月26日，地方松綁政策出臺達(dá)451次，覆蓋城市超230個，其中，5月份調(diào)控頻次更為頻繁，單月出臺90次。其中，限貸限購松綁、“以舊換新”、收購存量房成為今年地方“熱點”政策，購房環(huán)境優(yōu)化加碼。預(yù)計下半年政策支持措施將在“去庫存”方面下更大功夫。
政策調(diào)整“由穩(wěn)漸松”
5·17新政力度達(dá)新高度
2024年房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)不變，仍以支持類政策為主，上半年政策端總體調(diào)整呈現(xiàn)由穩(wěn)漸松趨勢，全線亮點包含三大關(guān)鍵詞、一個轉(zhuǎn)折點、一個新高度。
三大關(guān)鍵詞包括適應(yīng)新供求關(guān)系、建立城市融資“白名單”以及“三大工程”建設(shè)。其中，今年仍延續(xù)“適應(yīng)新供求關(guān)系，構(gòu)建新的發(fā)展模式”這一趨勢；“白名單”項目篩選有序推進(jìn)，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。另外，“三大工程”建設(shè)依舊是今年房地產(chǎn)的工作重心，城中村改造、保障性住房以及“平急兩用”的配套措施致力于改善民生，也是進(jìn)階“好房子”市場的重要一步。
4·30中央會議聚焦“去庫存”為重要轉(zhuǎn)折點。會上表示，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。2021下半年市場下行以來，政策表態(tài)始終圍繞滿足合理購房需求和合理融資需求，此次表態(tài)的轉(zhuǎn)變似乎代表短期調(diào)控方向的改變。當(dāng)下的房地產(chǎn)市場發(fā)展并不能單純從鼓勵居民購房切入，需從供需兩端著力，構(gòu)建新的發(fā)展模式，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房措施，可以更好將二手房和一手房的去化工作結(jié)合起來，成為新一輪市場提振的重要動力源。
5·17“四箭齊發(fā)”力保市場加速改善，房地產(chǎn)政策優(yōu)化力度空前，房地產(chǎn)發(fā)展上升到一個新高度。5月17日，央行連發(fā)三條房貸新政，降低首付比例（即首套最低15%、二套最低25%）、取消商貸利率下限以及下調(diào)公積金貸款利率，從需求端傳遞利好信號，居民的購房門檻和房貸利息成本降至歷史最低。央行還宣布將設(shè)立3000億保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。將有助于加快存量商品房去化，同時，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，也將促進(jìn)保交樓的有效推進(jìn)。
地方松綁政策出臺超450次
國資入場“收房”熱度漸增
地方政策的松綁呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)力特征，新一線城市擔(dān)當(dāng)調(diào)控主力。2024年以來，地方政策調(diào)整依舊緊跟中央政策的步伐，二季度“爆發(fā)性”更強(qiáng)。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至6月26日，地方松綁政策出臺達(dá)451次，覆蓋城市超230個，其中，5月份調(diào)控頻次更為頻繁，單月出臺90次；新一線城市擔(dān)當(dāng)調(diào)控主力，政策優(yōu)化調(diào)整超90次領(lǐng)先各線城市。從調(diào)控的政策內(nèi)容上來看，包括優(yōu)化公積金貸款政策、購房補(bǔ)貼、放松限購限貸、支持“以舊換新”等，其中，優(yōu)化公積金政策及購房補(bǔ)貼持續(xù)作為高頻手段，上半年總調(diào)控占比高達(dá)59%，占據(jù)主要份額。
限貸限購松綁、“以舊換新”、收購存量房為今年地方“熱點”政策，購房環(huán)境優(yōu)化加碼。其中，限貸松綁可謂實現(xiàn)“全面開花”，自517央行房貸新政“三連發(fā)”后，全國范圍內(nèi)掀起了落地潮，據(jù)不完全統(tǒng)計，取消房貸利率下限并降低首付比例下限的省份，已超過20個，房貸首付比例進(jìn)入“15%”時代。
限購松綁持續(xù)活躍，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截到6月26日，全國共有53個城市松綁限購政策約155次，其中包含成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州、西安等25個城市全面取消限購。至此，目前全國僅剩海南省、北上廣深以及天津6地還仍保留住房限購政策。
“以舊換新”城市陣容持續(xù)擴(kuò)大，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2024年6月26日，已有超60 城推出商品房“以舊換新”政策，其中江蘇省、山東省、浙江省支持城市最多。從各地推出的“以舊換新”模式看，主要包括收購、幫賣和補(bǔ)貼三種類型。
國資入場“收房”熱意來襲。結(jié)合“5·17”新政基調(diào)來看，地方國企收儲未售新房正成為政府力推的去庫存模式，截至6月26日，有杭州臨安、大理、淮北、江門、淮安等多城表態(tài)收購存量房用作保障房或鼓勵收購存量房。
下半年“收購存量房”為調(diào)控?zé)狳c
行業(yè)底部緩慢修復(fù)
下半年政策支持仍將繼續(xù)，鼓勵“收購存量房”有望大范圍鋪開。當(dāng)前房地產(chǎn)市場信心仍然較低，供需關(guān)系亟待改善，始終離不開政策的支持。下半年市場環(huán)境繼續(xù)保持寬松為主，供需兩端持續(xù)發(fā)力，“去庫存”工作將加快推進(jìn)，政策調(diào)控或主要將聚焦到支持收購存量房用作保障房方面。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心表示結(jié)合此前幾輪房地產(chǎn)市場利好政策的刺激，市場信心的提振僅出現(xiàn)短暫改善跡象，并未徹底擺脫底部狀態(tài)的效果來看，今年市場信心的修復(fù)仍然緩慢，經(jīng)濟(jì)放緩、居民收入預(yù)期并未好轉(zhuǎn)等持續(xù)制約著房地產(chǎn)投資、銷售、以及資金面這一系列的修復(fù)，對此將保持謹(jǐn)慎看法，下半年行業(yè)整體修復(fù)節(jié)奏或仍傾向于緩慢